La vivienda nueva de inversión puede generar ingresos si se alquila o revende, pero el proceso de compra puede ser complicado dependiendo del tipo de negocio en el que se participe y el nivel de conocimiento.
Una vivienda nueva de inversión es un inmueble comprado con el propósito de generar ingresos. Comprar una propiedad de inversión puede presentar desafíos, como no tener acceso a beneficios gubernamentales, pago inicial más alto, dificultad para ubicar proyectos con proyección de valorización “alta”, etc.
¿Qué es una vivienda nueva de inversión?
Comprar una vivienda nueva de inversión permite generar ingresos mediante el alquiler o la reventa de una propiedad que no es la residencia principal.
La vivienda nueva de inversión pueden ser viviendas unifamiliares, multifamiliares, casas o condominios.
Los inversores en propiedades residenciales intentan ganar dinero cobrando el alquiler a los inquilinos o revendiéndola para obtener ganancias. La propiedad generalmente se conserva el tiempo suficiente para aumentar su valor con el tiempo y en la medida que el proyecto se desarrolla, lo cual genera valorización para luego venderse.
Tipos de negocio en compra de vivienda nueva de inversión
Comúnmente las personas compran vivienda nueva de inversión de la misma manera que compran su primer vivienda, esto se debe a la falta de información de inversión en Bienes Raíces, tema que manejan muy bien los inversionistas profesionales de este sector.
Los tipos de negocio en la compra de vivienda nueva de inversión desde un ángulo profesional están divididos en dos:
- Mercado Abierto: A este tipo de mercado es al que la mayoría de personas tienen acceso y por tanto, es el más conocido. El Mercado Abierto, es aquél que está abierto al público en general desde su etapa inicial, hasta su etapa final; como ejemplo, podemos hablar de un nuevo proyecto que inicia el proceso de ventas, donde encontramos desde la lista cero de precios y que, de acuerdo a pautas generalmente pre establecidas por la constructora, irá cambiando e incrementando en el tiempo junto con el precio de acuerdo al volumen de ventas. Se puede acceder a un volumen de unidades en venta igual al tamaño del proyecto.
- Mercado Oculto: Este mercado es de difícil acceso, se requiere tener un networking muy específico, usualmente son inversionistas profesionales los que tienen acceso a esta información, ya que aquí se requiere de condiciones de capital y conocimiento mucho más exigentes. En este tipo de negocio se puede acceder a un volumen de unidades en venta limitado, lo que lo hace más exclusivo, por esto no es abierto al público.
Formas de pago en negocios de inversión de propiedades
En el mercado abierto puede una persona acceder al mejor precio que es la lista cero y comúnmente va a diferir el pago de la cuota inicial (en Colombia generalmente el 30%) a 24 o 30 meses, transcurrido este tiempo es que inicia o entra en vigencia el crédito hipotecario. Este crédito usualmente no va a contar con ayudas gubernamentales que si aplican para compra de vivienda por primera vez, claro que, con la situación actual de pandemia, en Colombia existe la posibilidad de acceder al subsidio para compra de segunda vivienda, por tanto, es importante estar bien asesorado o informado. El tiempo total estimado para la entrega es de alrededor de 40 meses.
En el mercado oculto usualmente se realizan negocios muy diferentes y no tan tradicionales, la cuota inicial puede estar entre el 30% al 50% de contado, inclusive podría ser una compra de contado por el 100% del valor del negocio. El factor económico requerido limita el acceso a este mercado y el tiempo de espera es aproximadamente hasta el final del ejercicio de inversión de 50 meses.
Dependiendo el tipo de inversionista, el flujo de caja, la oferta de próximos negocios, algunos de los inversionistas de ambos mercados esperarán hasta uno de los dos grandes momentos para vender, los demás mantendrán la inversión. El primer gran momento para vender es al término del tiempo para el pago de la cuota inicial, en esa etapa el proyecto ya tendrá un avance de obra y ventas que han generado una valorización interesante para los early adopters o primeros clientes. El segundo gran momento es al ser entregado el proyecto a sus propietarios, donde ya se puede usufructuar el bien inmueble y ha acumulado toda la curva de valorización.
Pros y contras de comprar una propiedad de inversión
Para los que deciden mantener la inversión, al igual que con cualquier propiedad debe pagar impuestos. Es por esto que mantener una tasa de ocupación lo más alta posible es importante para amortizar el crédito, los impuestos y el mantenimiento.
Elegir un área con un flujo constante de inquilinos es fundamental al comprar una propiedad de inversión para alquiler. Los propietarios también deben conocer las leyes de alquiler, así como la posibilidad de tener que lidiar con inquilinos morosos.
Aquí hay algunos pros y contras de comprar una vivienda nueva de inversión:
PROS:
El valor de la propiedad puede aumentar lo suficiente como para vender y obtener ganancias.
Posibilidad de beneficiarse de subsidios de vivienda nueva.
Obtener ingresos constantes de alquileres a largo plazo e incluso alquileres de estadías cortas.
Puedes pagar la hipoteca con los ingresos por alquiler mientras sigue valorizándose el inmueble.
CONTRAS:
Podrías perder dinero al intentar invertir o alquilar la propiedad de no asesorarte adecuadamente.
Puede que en el momento no existan subsidios vigentes para segundas viviendas.
Los bienes raíces no son un activo líquido; si necesitas dinero en efectivo, vender la propiedad puede llevar tiempo.
Deberás contratar una inmobiliaria, un administrador de la propiedad o administrar el inmueble el mismo propietario.
¿Qué hace que una propiedad de inversión sea buena?
Para los que desean mantener la inversión, el flujo de caja potencial es el criterio más importante cuando se compra una propiedad de inversión. Se desea que lo que esté pagando el inquilino supere todos los gastos incluyendo la hipoteca, impuestos, mantenimiento y vacancia.
Al evaluar el potencial de ganancias de una propiedad de inversión, debes considerar una serie de factores, comenzando por cuánto podría alquilar razonablemente la propiedad. Una fórmula, llamada regla del 0.5%, indica que el alquiler mensual total puede ser igual al 0.5% del precio actual del inmueble. Es importante tener en cuenta que para Colombia la legislación no permite que el alquiler de vivienda supere el 1% del valor del inmueble, pero en mi experiencia, oscilan entre el 0.3% y 0.8% en alquileres a largo plazo dependiendo por supuesto de la oferta y demanda del sector.
Antes de comprar una propiedad de inversión, los inversores deben buscar una combinación de cuatro cosas: asequibilidad, apreciación, ubicación con crecimiento en infraestructura y respaldo. Haz Clic Aquí para conocer un Proyecto Urbanístico que cumple con estos cuatro factores.
Rentabilidad en inversiones inmobiliarias
Para hablar de rentabilidad es necesario tener puntos de comparación para afinar el criterio.
- Los CDTs alcanzan una rentabilidad E.A. (Efectiva Anual) entre el 1.5% y 6%.
- Rentar una vivienda 6% anual.
- Rentabilidad Fondos de Inversión Colectiva FIC 2020 entre 5.7% y 9.98% anual.
- Inflación promedio anual últimos 5 años 3.6% (pérdida de valor del dinero promedio anual).
Con los datos anteriores podemos ver que a la rentabilidad anual de la inversión debemos deducirle la inflación, con lo que puedes establecer para ti qué es una buena inversión.
Cuando hablamos de compra de vivienda nueva en el mercado abierto y dependiendo de la etapa en la que se incursione, se pueden obtener rentabilidades en promedio de hasta un 12% anual aproximadamente. Si hablamos del mercado oculto se pueden obtener rentabilidades en promedio de hasta de un 25% anual aproximadamente.
Es importante aclarar que en el mundo de los negocios a mayor rentabilidad, mayor riesgo y a menor riesgo, menor rentabilidad, al final dependerá del perfil de inversionista que cada individuo tenga.
¿Qué necesito para comprar una propiedad de inversión?
Para el mercado abierto: un flujo de caja que permita cubrir la cuota inicial en el periodo de tiempo establecido por la constructora, un buen puntaje crediticio, la capacidad de endeudamiento adecuada para obtener un pre aprobado del crédito.
Para el mercado oculto: Tener excelente networking que te brinde acceso a información exclusiva, contar con liquidez para poder cerrar un negocio de inmediato, tener excelente asesoría o suficiente conocimiento para reducir el riesgo (hacer el due diligence o debida diligencia de inversión), tener claro que son inversiones a mediano plazo (4 o 5 años).
Ahora que sabes todo sobre la compra de vivienda nueva de inversión, puedes empezar revisando el Proyecto Urbanístico Bosque Ladera en Fusagasugá, conócelo ingresando a http://bosqueladera.com/.
